Når man skal låne penger, får man som regel lavere rente hvis man kan stille eiendom som sikkerhet. Her ser vi på ulike typer lån med sikkerhet i bolig, og hvordan du får et slik lån med best mulig rente.
Lån med sikkerhet gir lavere rente
Dersom man eier en bolig som man stiller som sikkerhet for et lån, kan banken tilby lavere rente. Det er fordi banken da har langt større sikkerhet for at de får betalt tilbake pengene.
Renten banken krever fra sine kunder reflekterer den risikoen de tar ved å låne ut penger. Det er en del av prisen for å få låne penger. Når banken ikke har sikkerhet i fast eiendom, blir derfor prisen høyere. Vi skal se at det også er en del andre fordeler ved slike lån.
Låne med sikkerhet for å finansiere kjøp
Å låne penger med sikkerhet i bolig er en vanlig måte å finansiere større utgifter på. Det kan være å pusse opp boligen, kjøpe båt eller bil. Men det kan også være å refinansiere annen gjeld.
Slike lån oppleves ofte som en god løsning dersom man trenger å låne et større beløp. Men det krever at boligen ikke allerede er fullt belånt.
Det er lovbestemt gjennom Utlånsforskriften at man ikke kan låne mer enn 85 % av boligens verdi.
Det beste lånet med sikkerhet i bolig
For å finne det lånet som gir deg best rente, bør du søke til mange banker. Du kan sende søknad til mange banker selv. Eller du kan benytte en lånemegler, som for eksempel Lendo.
Det er uforpliktende og kostnadsfritt å søke om lån, enten du søker selv direkte, eller via en lånemegler.
Når du mottar lånetilbud, er det viktig at du sammenligner den effektive renten. Det er den som viser de faktiske kostnadene. Nominell rente har for eksempel ikke inkludert de øvrige utgiftene ved et lån. Du kan lese mer om forskjellene på nominell og effektiv rente på nettsidene til Sparebank1.
Ulike typer lån med sikkerhet i bolig
Det finnes flere forskjellige typer lån man kan ta opp med sikkerhet i egen bolig. De vanligste typene er
- Boliglån
- Rammelån
- Annuitetslån
Boliglån med sikkerhet
Et boliglån er som regel et stort beløp, som man betaler ned over en lengre periode. Ofte er nedbetalingstiden 20 eller 25 år.
Samtidig er renten som regel lavere på slike lån, enn på forbrukslån uten sikkerhet. Det regnes derfor som en god løsning dersom man skal kjøpe bolig, men også ved en del tilfeller av refinansiering.
For å få et boliglån må man oppfylle en del krav. Noen av disse er lovbestemt, mens andre varierer noe fra bank til bank. Generelt handler disse kravene om:
- Inntekt og arbeidssituasjon
- Egenkapital
- Kredittverdighet
- Gjeldssituasjon
Inntekt og arbeidssituasjon
Når man søker om boliglån, vil man vanligvis måtte legge frem dokumentasjon på en stabil inntekt og arbeidssituasjon. Ofte er det lønnsslipper.
Dersom man er selvstendig næringsdrivende, kan det imidlertid være utskrifter fra siste års skatteoppgjør. Uansett, så må man kunne dokumentere med rimelig stor sikkerhet at man vil fortsette å ha en fast og tilstrekkelig inntekt i årene fremover.
Egenkapital
Det kreves at man har egenkapital når man låner penger for å kjøpe en bolig. Siden det ikke er tillatt å låne mer enn inntil 85 % av eiendommens verdi, betyr det at man må ha minst 15 % av kjøpesummen.
Dette er et minstekrav. Hvorvidt man bør ha mer, kommer blant annet an på om man tåler økning i månedlige utgifter ved en eventuell fremtidig renteheving.
Kredittverdighet
Banken vil vurdere kredittverdigheten til låntakeren ved å sjekke kredittscoren og kreditthistorikken til vedkommende. Jo bedre kredittscoren er, jo større sjanse er det for å få et lån, og for å få gode rentebetingelser.
Gjeldssituasjon
Finansinstitusjoner er pålagt å vurdere den totale gjeldsbyrden for kundene sine. Det kan de blant annet gjøre ved å sjekke eksisterende gjeld i Gjeldsregisteret.
Derfor lønner det seg å betale ned eventuell forbruksgjeld eller gjeld på kredittkort før man søker om boliglån, hvis man kan det. Dersom man skal låne med sikkerhet i boligen med tanke på å refinansiere forbruksgjeld stiller det seg annerledes. Likevel vil det være fordelaktig å forsøke avslutte eventuelle åpne inkassosaker før man søker om lån.
Rammelån
Et rammelån er en type lån hvor man får en kredittramme basert på verdien av boligen sin. Man kan ta ut og betale tilbake penger fra rammelånet etter behov. Man betaler da renter kun på det utestående, altså det man har brukt av lånet. Det man eventuelt ikke har brukt, står på kontoen, og man betaler ikke renter på det.
Fordelen med et rammelån med sikkerhet i bolig er først og fremst fleksibiliteten det gir.
Hvis man ikke er sikker på hvor mye penger man vil trenge å låne, kan det derfor være en god låneordning.
Annuitetslån med sikkerhet
Et annuitetslån er et lån hvor man betaler tilbake en fast sum hver måned, over en på forhånd avtalt periode. Denne nedbetalingstiden søker man om samtidig som man søker om lånet. Imidlertid vil det som regel være mulig å endre på den etter hvert, ved behov.
Beløpet man betaler hver måned inkluderer både avdrag og renter.
Bankens sikkerhet
Det at man stiller sikkerhet for lånet med egen bolig, gjør at banken i ytterste konsekvens kan tvangsselge boligen dersom de ikke får betalt tilbake lånet. Derfor er det viktig å være nøye med å regne ut at man har råd til å betale ned lånet, før man tar det opp.
Imidlertid kan det for alle skje endringer i den økonomiske situasjonen. Dersom man får problemer med å betale på et lån med sikkerhet i boligen, er det viktig å raskt ta kontakt med banken. De vil som regel komme kundene i møte, ved å finne måter å gjøre nedbetalingen enklere på. Det kan for eksempel være
- Avdragsfri periode
- Lengre nedbetalingstid
Avdragsfri periode
De fleste bankene har anledning til å innvilge noen måneder med avdragsfrihet. Det vil si at man kun betaler renter, og ikke avdrag.
I de månedene blir derfor ikke lånet mindre. Likevel kan det være til hjelp i en kortere periode. Hvis man for eksempel mister arbeidet, kan avdragsfrihet gjøre de månedlige utgiftene betydelig mindre i en periode mens man søker etter ny jobb.
Hvorvidt banken du vurderer å ta opp lån i tilbyr avdragsfrihet i perioder, kan derfor være lurt å sjekke på forhånd.
Lengre nedbetalingstid
Hvor lang nedbetalingstid man har, påvirker størrelsen på den månedlige innbetalingen. Jo kortere tid man har, jo større beløp betaler man inn hver måned. Det lønner seg å betale lånet så raskt som mulig, for da løper renten over tilsvarende kortere tid.
Imidlertid kan det være til god hjelp å gjøre nedbetalingstiden noe lengre hvis man en periode har dårligere råd. Da betaler man fortsatt ned på lånet, men med lavere beløp hver måned.
Utlånsforskriften setter grenser for hvor lenge man kan betale ned på et lån. Men for boliglån med sikkerhet kan den være opptil 30 år. For forbrukslån uten sikkerhet er det en grense på fem år. Imidlertid kan refinansiering av forbruksgjeld i en del tilfeller ha nedbetalingstid opptil 15 år.
Hvordan få lån med sikkerhet i bolig
Det kreves at man selv eier den boligen man skal stille som sikkerhet, når man søker om lån.
Dersom man ønsker å stille andres, for eksempel foreldres, bolig som sikkerhet, må de være medsøkere eller kausjonister. Det er viktig å da være klar over at de står like ansvarlig for lånebeløpet som deg. Det betyr at de vil kunne miste boligen sin, dersom du ikke betaler tilbake lånet.
Bankene stiller også en del andre krav til låntaker. Det er blant annet:
- Alder, man må være over 18 år. Enkelte banker krever at man er 23 år.
- Fast inntekt, som må være høy nok til å betjene lånet.
- Søker kan ikke ha mer enn fem ganger inntekten sin i samlet gjeld.
- Søker må ikke ha betalingsanmerkning. Imidlertid finnes det noen banker som ikke har det kravet.
- Kredittscoren må være tilfredsstillende.
Kredittscore
Bankene er pålagt å gjøre en individuell vurdering av hver enkelt søker. Den er i stor grad automatisert, gjennom innhenting av såkalt kredittscore. Denne gjøres av kredittratingbyråer, som for eksempel Defero.
Kredittscoren baserer seg på informasjon om en del faste parametere, som inntekt, alder, gjeldsbyrde, betalingshistorikk og betalingsvilje. Til sammen utgjør dette en score fra 0 til 100. Jo høyere scoren er, jo bedre er det.
Hvis man har høy kredittscore, er det stor sjanse for at man får innvilget lånesøknaden sin. Det er også en god mulighet for at man blir tilbudt en god rente.
I motsatt fall, hvis kredittscoren er lav, kan det hende at lånesøknaden blir avslått. For en del banker fører for eksempel en betalingsanmerkning til automatisk avslag på lånesøknad.
Lån med sikkerhet i bolig med betalingsanmerkning
Hvis du har en betalingsanmerkning kan det være utfordrende å få lån, også lån med sikkerhet i boligen. Det er fordi en betalingsanmerkning ses som et tegn på at man ikke har orden på privatøkonomien, siden den kommer av at man har misligholdt tidligere lån eller regninger over en lengre periode. Da vil banken anse at det er en fare for at du også vil misligholde fremtidige lån.
Det er likevel mulig å søke om lån hos enkelte banker. Noen har spesialisert seg på nettopp det å gi lån til kunder med betalingsanmerkninger, med tanke på å refinansiere for å rydde opp i privatøkonomien sin.
Du kan også selv ta noen grep for å bedre situasjonen, og øke sjansene dine for å få lån med sikkerhet i boligen. Du kan forsøke å:
- Bedre kredittscoren din
- Søke med en medlåntaker eller kausjonist
Bedre kredittscoren din
Det beste du kan gjøre for å bedre kredittscoren din kan være å kontakte kreditoren som har meldt inn betalingsanmerkning på deg. Du kan be om å komme til en ordning, hvor du betaler ned gjelden over litt lengre tid.
Hvis du har flere gjeldsposter som trekker ned kredittscoren, kan du kanskje klare å betale en av dem.
Søke med en medlåntaker eller kausjonist
Hvis det er vanskelig for deg å skaffe midler til å betale gjeld før du søker om lån, kan du også vurdere å søke sammen med noen. Det kan være en ektefelle eller partner, eller kanskje foreldre.
Det er imidlertid viktig å huske på at den du søker sammen med vil stå ansvarlig for hele gjelden sammen med deg. Det betyr at medsøker vil måtte betale hele lånet, dersom du ikke gjør det.
Hvor mye kan man låne med sikkerhet i bolig
Hvor mye du kan låne avgjøres i hovedsak av to forhold:
- Hvor høy belåningsgrad det allerede er på boligen
- Hvor mye du kan betale på et lån i måneden
Hvor høy belåningsgrad det allerede er på boligen
Dersom boligen ikke allerede er stilt som sikkerhet for et lån, kan du låne inntil 85 % av boligens verdi.
Hvis man skal søke om lån med sikkerhet for å refinansiere, har man ofte allerede et boliglån. Likevel vil det kunne være mulig å låne en del, siden man kanskje har betalt ned en del av det opprinnelige boliglånet.
Siden boligmarkedet har steget de siste årene, kan lønne seg å få en ny verdivurdering før man søker om lån med sikkerhet i boligen. Det vil som regel føre til at man har anledning til å låne mer enn det man kunne da man kjøpte boligen.
Hvor mye du kan betale på et lån i måneden
Det er også viktig å se på hvor stort lån man klarer å betjene i måneden. Da bør man sette opp et budsjett, med alle inntekter og alle utgifter.
Ved å benytte lånekalkulator, kan man enkelt se hva et lån vil koste i måneden. Der ser man også den totale kostnaden av lånet. Det er imidlertid viktig å huske at lånekalkulatorer tar utgangspunkt i en estimert rente. Lån vurderes individuelt, så det kan være en annen rente man blir tilbudt. Når man mottar lånetilbudet, ser man hva den faktiske rentesatsen vil være.
Hvis man blir tilbudt en høyere rente enn man la til grunn i budsjettet, er det lurt å gjøre en ny utregning, for å sjekke at man fortsatt klarer de månedlige utgiftene.
En lengre nedbetalingstid vil gi noe lavere månedlige utgifter. Det lønner seg imidlertid alltid å betale et lån tilbake så raskt som mulig. Imidlertid er det viktig å sette opp en realistisk nedbetalingsplan, slik at man ikke får betalingsproblemer.
Lån med sikkerhet i bolig har flere fordeler
Dersom man har mulighet til å stille en bolig som sikkerhet for et lån, gir det flere fordeler. Noen av dem er:
- Lavere rente enn uten sikkerhet
- Lengre nedbetalingstid
- Mulighet til avdragsfrihet
- Større lån
- Oversiktlig privatøkonomi
Lavere rente enn uten sikkerhet
Siden man stiller en eiendom som sikkerhet, kan banken være langt tryggere på at de får tilbakebetalt lånet sitt. De trenger derfor ikke å ta så høy rente som når det ikke stilles sikkerhet. Dette kan ofte utgjøre en betydelig forskjell.
Lengre nedbetalingstid
Lån som er knyttet til sikkerhet i bolig kan ha langt lengre nedbetalingstid enn vanlige forbrukslån uten sikkerhet. Det er vanlig å ha boliglån over 20 år, og helt opptil 30 år. Dersom gjelden er helt eller delvis knyttet til forbruk, bør man likevel betale ned i hvert fall en del av det raskere.
Der er fordi hvis man lar forbruksdelen av gjelden løpe over like lang tid som gjelden som stammer fra boligkjøpet, ender man opp med at renten på forbruksgjelden løper veldig lenge. Da kan den til slutt bli like dyr som om man hadde høy rente på den i en kort periode.
Mulighet til avdragsfrihet
Mange banker gir kundene mulighet til å søke om avdragsfrihet i en periode, hvis de har et boliglån. Det vil si at man da kun betaler renter, men ikke avdrag. Dette kan være en god løsning i en kortere periode. Det er imidlertid viktig å huske på at renten likevel løper, slik at det vil føre til at lånet totalt sett blir dyrere.
Større lån
Ved å stille en bolig som sikkerhet har man som regel anledning til å låne et langt høyere beløp enn om man ikke har sikkerhet.
Oversiktlig privatøkonomi
Hvis man kan bake refinansiering av forbruksgjeld inn i boliglånet sitt, så kan det gjøre privatøkonomien mer oversiktlig. Det gjelder særlig hvis man har flere forskjellige gjeldsposter.
Da får man samlet alt i en månedlig regning. Det er lettere å planlegge med, og man vet hele tiden hvor mye man må betale hver måned.
Oppsummert
Det er mange fordeler ved å stille boligen sin som sikkerhet når man skal søke om lån. Det gjelder både når man skal søke om lån til selve boligen, og hvis man skal låne til andre ting, som oppussing, bilkjøp eller refinansiering av forbruksgjeld.
For å ta opp lån med boligen som sikkerhet, må noen kriterier oppfylles:
- Du må være eier av boligen
- Boligen må ikke allerede være fullt belånt
- Du kan ikke låne mer enn fem ganger egen inntekt
